Voor de waardering van de grondvoorraad en grondexploitaties, vorming van voorzieningen, en (gedeeltelijke) winstneming zijn de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van toepassing. Deze voorschriften zijn onderstaand nader toegelicht.
De boekwaarde/waardering van de grondvoorraad wordt bepaald door de aankoopwaarde te vermeerderen met de kosten bouwrijp maken, rente etc. en te verminderen met de opbrengst van de verkochte gronden en overige inkomsten. De onderhanden projecten van het Grondbedrijf worden gewaardeerd tegen de integrale kostprijs verminderd met de gedeclareerde termijnen (o.a. verkoopopbrengsten en subsidies).
Met betrekking tot winstneming (nieuwe regelgeving BBV 2016) blijven de 3 bekende voorwaarden van kracht: a) het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; b) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; en c) de kosten zijn gerealiseerd. Daarna moet via de POC methode (percentage of completion) winst worden genomen.
Zodra bij een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt geconstateerd, wordt een rentedragende voorziening ter hoogte van de contante waarde per balansdatum voor dit nadelig resultaat gevormd.
De grondexploitaties van majeure projecten worden minimaal een maal per jaar herzien. Van de overige projecten worden deze normaal eenmaal per jaar herzien. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven volgt een tussentijdse herziening.
Het verwacht resultaat in de jaarrekening 2017 is op basis van de meest recente herzieningen en bedraagt op eindwaarde -/- € 35,3 miljoen, zie bijlage VIII.1. Ten opzichte van het gecalculeerde resultaat van -/- € 31,3 miljoen zoals opgenomen in de jaarrekening 2016 is dit een daling van € 4,0 miljoen. Dit wordt verklaard door het neerwaarts bijstellen van de resultaten van Q4 (€ 3,1 mln) en Venlo Centrum Zuid (€ 0,8 mln) voornamelijk als gevolg van de herprogrammering van het stedelijk centrum.
Deze resultaten betreffen momentopnamen (going-concern). Binnen de projecten wordt ernaar gestreefd om in geval van een nadelige prognose het project alsnog budgettair neutraal te realiseren. Bij een positief resultaat is het streven het resultaat te maximaliseren. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat bovenstaande verwachte resultaten grotendeels geprognosticeerd zijn en soms pas op lange termijn kunnen worden gerealiseerd. Deze resultaten zullen nog daadwerkelijk moeten worden gerealiseerd. Hierbij spelen met name de risico’s als gevolg van wijzigende economische omstandigheden een grote rol.
Resultaten behaald op grondexploitaties komen conform bestendig beleid ten gunste c.q. ten laste van de Algemene Grondreserve en de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten. Het totale saldo van beide bedraagt ultimo 2017 € 41,8 miljoen. Vervroegde winstneming, conform voorschriften BBV, vond in 2017 niet plaats. Wel werd uit het budget restwerken (van reeds afgesloten exploitaties) € 0,6 miljoen in de grondreserve gestort. In 2017 zijn zes nieuwe grondexploitaties gestart en drie kleinere grondexploitaties met een budgettair neutraal resultaat administratief afgesloten, zie hiervoor bijlage VIII.5.
De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is conform voorschriften gebaseerd op de contante waarden per 31 december 2017 en is in 2017 toegenomen met € 4,3 miljoen. Dit is vrijwel volledig het gevolg van de reeds vorig jaar aangekondigde herprogrammering stedelijk centrum. De voorziening is rentedragend zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. De Algemene Grondreserve bedraagt € 4,4 miljoen. Voor een verdere toelichting verwijzen we naar de paragraaf Grondbeleid.
Lopende exploitaties, gemeentelijk deel:
De boekwaarde van de majeure grondexploitaties stijgt per saldo met € 7,5 miljoen. De grootste investeringen werden verantwoord in exploitaties Q4, Trade Port West, Veegtes, Kazernekwartier en Venlo Centrum Zuid. Dit betreft voornamelijk plan- en rentekosten evenals kosten voor grondwerken en bouw- en woonrijpmaken. Aan de opbrengstenkant vonden ontvangsten plaats in het kader van subsidies en grondverkopen (in Veegtes).
Naast de majeure grexen heeft het grondbedrijf ook een aantal kleinere gemeentelijke exploitaties in haar portefeuille. De geboekte kosten zijn hier voornamelijk plankosten en opbrengsten betreffen grondverkopen. Voor een uitgebreide toelichting op de majeure projecten en de totaallijst grondexploitaties verwijzen we naar de betreffende bijlagen VIII.2 t/m VIII.4.
Lopende exploitaties, faciliterend deel:
Onder de groep grex faciliterend staan separaat de met derden aangegane exploitatieovereenkomsten verantwoord. Aansluitend aan de woningbouw worden de overeengekomen werken uitgevoerd. De geraamde kosten worden gedeeltelijk bij het aangaan van de overeenkomsten door de exploitanten voldaan of na afloop van het werk door de gemeente gefactureerd. In principe loopt de gemeente in het kader van exploitatieovereenkomsten geen risico.
Voorziening:
Met ingang van 2015 wordt de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, hierin worden de voorziene tekorten van de lopende grondexploitaties tegen contante waarde opgenomen, in de totaaltelling van het Onderhanden werk Grondbedrijf meegenomen. Deze wordt in mindering gebracht op het totaal. De aanvulling van de voorziening in 2017 betrof voornamelijk de gevolgen van de herprogrammering in Q4 en VCZ / Maaswaard.
Totalen:
De post Onderhanden Werk van het grondbedrijf bedraagt per balansdatum 31.12.2017 € 55,3 miljoen. Rekening houdend met de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, derhalve € 17,9 miljoen.
Raming nog te maken kosten en opbrengsten:
In aansluiting op de boekwaarde per ultimo balansdatum 31 december 2017 is het natuurlijk van belang welk resultaat de grondexploitaties uiteindelijk behalen. Bovenstaand is het uiteindelijke resultaat op eindwaarde van alle projecten grondbedrijf weergegeven. Voor de exploitaties met een verwacht negatief resultaat is conform voorschriften een voorziening gevormd tegen de resultaten op contante waarde.
Voor de verdere planning van de exploitaties verwijzen we naar de individuele toelichtingen in de bijlagen grondbedrijf, verderop in deze jaarrekening.
Overigen grondbedrijf:
Met ingang van de balans van 2014 is afgesproken de volgende onderdelen van het grondbedrijf elders op de balans te verantwoorden: De grondvoorraden, het object “de Commissaris” (beide onder Materiële Vaste Activa) en de Restwerken (deze wordt onder Voorziening Restwerken gerubriceerd). Voor object de Commissaris is sinds 2015 ook een voorziening getroffen in verband met afwaardering tot taxatiewaarde. In 2017 vond een verdere storting in de voorziening plaats op basis van een nieuwe taxatie.