Grondbeleid

3.4.1 Inleiding

Verantwoording
In deze paragraaf wordt verantwoording afgelegd over het beleid en de plannen uit de paragraaf grondbeleid van de Programmabegroting 2017-2020 die voortkomen uit de Strategische Visie Venlo 2030 en de structuurvisies. Gestart wordt met een algemene visie op het grondbeleid. Dan volgt een korte beschouwing over de belangrijkste ontwikkelingen van het grondbeleid met betrekking tot woningbouw en bedrijvigheid in 2017. Vervolgens wordt ingegaan op de specifieke aanpak en actuele prognose van het te verwachten resultaat van alle lopende en in 2017 afgesloten grondexploitaties. Tot slot wordt ingegaan op de winstneming in 2017, de opgebouwde algemene grondreserve en risico's van de lopende grondexploitaties.

3.4.2 Visie op het grondbeleid

Doel van het grondbeleid
Het grondbeleid is overheidsbeleid gericht op de markt waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en weer verkocht. Het omvat zaken als verwerving van grond, vestigen van een voorkeursrecht, onteigening, slopen, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, uitgifte van bouwrijpe grond en het kostenverhaal.

Het grondbeleid draagt bij aan:

• De realisering van maatschappelijke doelstellingen van de gemeente Venlo via ruimtelijk-fysieke initiatieven.
• De verbetering van de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting.
• Een rechtvaardige verdeling van kosten en baten die ontstaan als gevolg van interventies door de gemeente, en/of particulieren op het terrein van de ruimtelijke inrichting.

Risicomijding via situationeel grondbeleid
De gemeente Venlo kan kiezen uit actief en faciliterend (of passief) grondbeleid en diverse tussenvormen daarvan. Venlo laat de keuze afhangen van de omstandigheden en kiest voor “situationeel” grondbeleid. In de Ruimtelijke Structuur Visie Venlo 2014 is aangegeven dat de gemeente Venlo ter beperking van financiële risico`s het ontwikkelen steeds meer wil over laten aan de markt. Gebouwd wordt vooral op inbreidingslocaties in het stedelijk centrum waarmee tevens bij voorkeur ruimtelijke knelpunten worden opgelost. Bij de ruimtelijke ontwikkelingen maakt de gemeente zoveel mogelijk gebruik van bestaand (leegstaand) vastgoed en van gronden die hun functie hebben verloren.

Herstructureringsprojecten in het stedelijk centrum zullen in het algemeen een beduidend hoger krediet vragen en met grotere financiële risico's gepaard gaan dan ontwikkelingen in de groene wei. Hierdoor is het moeilijker om een grondexploitatie kostendekkend te realiseren.
Strategisch grondaankopen zijn, behalve de aankoop van een pand aan de Eindhovenseweg, de laatste jaren niet meer aan de orde geweest.
Om ontwikkelrisico's zoveel als mogelijk te beperken wordt waar mogelijk gekozen voor faciliterend grondbeleid. Ook bij faciliterend grondbeleid heeft Venlo via het bestemmingsplan en bij de contractvorming beïnvloedingsmogelijkheden.
Dat sluit niet uit dat de gemeente Venlo, in specifieke gevallen, zal kiezen voor actief grondbeleid. Bijvoorbeeld in grondexploitaties waarin de gemeente vanuit haar publieke belang sturing wil uitoefenen op en regie wil voeren over een ontwikkeling. Vaak zijn dat noodzakelijke ontwikkelingen die marktpartijen niet zelf rendabel kunnen oppakken. Bij nieuwe initiatieven worden bewoners en maatschappelijke partners, zoals welzijnsorganisaties en woningbouwcorporaties, nauw betrokken.

Kostenverhaal
De gemeente streeft er naar om vóór de vaststelling van het bestemmingsplan (“anterieur”) met partijen tot overeenstemming te komen over de ruimtelijke invulling, locatie-eisen, fasering en het verhaal van de kosten. Als de verwachting is dat dit niet lukt, bereidt zij een exploitatieplan voor. Daarin zijn onder andere de te verhalen kosten opgenomen. Een exploitatieplan dient in voorkomend geval gelijktijdig met het bestemmingsplan te worden vastgesteld.

3.4.3 Ontwikkelingen in het grondbeleid in 2017

Woningbouw
Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL 2014) en de daar ingezette lijn van dynamisch voorraadbeheer heeft tot gevolg dat de plancapaciteit beter in balans met de kwantitatieve opgave dient te worden gebracht. In de op de op 20 april 2016 vastgestelde regionale structuurvisie wonen Noord-Limburg is vastgelegd dat de overcapaciteit aan woningbouwplannen met minimaal 40% tot 2020 terug gedrongen dient te worden.
Dit kan gevolgen hebben voor onze grondexploitaties.
Op 20 december 2017 heeft de raad het besluit genomen tot de herprogrammering van het stedelijk centrum (Q4 en Maaswaard). In verband met deze herprogrammering is ca. € 4 mln afgeboekt en ten laste van de algemene grondreserve gebracht. Overigens wijzen de meest recente berichten er op dat de provincie Limburg de regels voor terugdringen overcapaciteit woningbouw versoepelt.

Acquisitie
Voor de periode 2015-2017 heeft het Grondbedrijf via de grondexploitatie Trade Port West een budget vrijgemaakt om extra te investeren in acquisitie met name gericht op de grote bedrijfskavels in Trade Port Noord. Doel is om investeringen en werkgelegenheid naar Venlo te halen.
De acquisitie van de overige bedrijfsterreinen in Venlo is intern opgepakt. Het Grondbedrijf heeft actie ondernomen en een aparte website laten maken voor de verkoop van vastgoed en bedrijventerreinen: www.venloverkoopt.nl. Tevens hebben we op enkele bedrijfskavels “te koop borden” laten plaatsen om de aandacht hierop te vestigen. Er komt nu wel meer vraag naar reserveringen.

Onafhankelijke taxatie bij uitgifte
Bij verkoop van grond (waarvoor vooraf geen grondprijs is vastgesteld) en vastgoed aan een marktpartij wordt een taxatie verricht door één of meerdere onafhankelijk en gecertificeerde taxateur(s) van onroerend goed. De taxatie wordt vóór de verkooponderhandelingen verricht om de marktwaarde vast te stellen op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. Deze aanpak vergroot transparantie en marktconformiteit en sluit aan bij de richtlijn van de Europese Commissie waardoor ongeoorloofde staatssteun wordt voorkomen.

Vennootschapsbelasting (Vpb) bij overheidsondernemingen
Per 1 januari 2016 geldt de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen. Overheidsactiviteiten, zoals grondexploitaties, die zich als een onderneming met winstoogmerk kwalificeren worden Vpb-plichtig. Venlo is Vpb verschuldigd over de winst die per saldo in enig jaar over de gezamenlijke Vpb-plichtige (clusters van) activiteiten wordt gerealiseerd. Samen met Deloitte is het grondbedrijf voor de vennootschapsbelasting geanalyseerd. Voor boekjaar 2017 is de Vpb-verplichting voor het grondbedrijf nihil.

Rekenkameronderzoek
Op 8 juni 2016 heeft de Rekenkamercommissie het Rekenkameronderzoek Grondbeleid Venlo gepubliceerd. Gebleken is dat de grootste verbeteropgave is gelegen in de vastlegging van de werkwijze van de organisatie, de verbetering van het risicomanagement en de informatievoorziening. Verbetering van de informatievoorziening geldt ten aanzien van de inhoud, de timing en het kennisniveau. Met het verbeteren van de drie onderdelen “werkwijze, risicomanagement en informatievoorziening” kan het inzicht, begrip en daarmee de sturing worden versterkt. Het Grondbedrijf heeft de aanbevelingen van de Rekenkamercommissie verwerkt in o.a. de nota grondbedrijf 2018 en de vernieuwde halfjaarlijkse projectenrapportage. Als laatste aanbeveling uit het Rekenkameronderzoek wordt intern gewerkt aan de actualisering van de Beheersverordening Ontwikkelbedrijf Venlo (uit 2009).

3.4.4 Actuele prognose van toekomstige resultaten van alle grondexploitaties

Het aantal lopende grondexploitaties en voorraadposities van het grondbedrijf is in onderstaande tabel zichtbaar:

Het saldo van verwachte toekomstige positieve resultaten van deze exploitaties bedraagt € 4,8 miljoen. Dit is vergelijkbaar met de vorige jaarrekening.

Bij de herziening van de grondexploitaties Q4 en Venlo Centrum Zuid zijn de gevolgen van de herprogrammering stedelijk centrum financieel verwerkt. In totaliteit, dus inclusief alle andere ontwikkelingen in deze exploitaties levert dit een aanvullend tekort van circa € 4,0 miljoen op.

Een aandachtspunt vormt het in de komende jaren vrijkomende gemeentelijke vastgoed. Het vinden van een nieuwe functie of verkoop is onder de huidige marktomstandigheden moeilijk realiseerbaar. Ook leegstaand vastgoed kost geld. Immers veel lasten zijn onafhankelijk van het gebruik en een minimaal niveau van onderhoud is onvermijdelijk. Indien de kwaliteit zodanig is dat hergebruik niet mogelijk is, zal een pand worden gesloopt. Of deze kosten kunnen worden opgevangen binnen de restwaarde van een perceel moet per project worden beoordeeld. In 2015 is afgesproken het overtollig gemeentelijk vastgoed binnen het grondbedrijf te administreren en ook het resultaat jaarlijks in de algemene grondreserve te verdisconteren. In 2017 werd hierop een budgettair neutraal resultaat behaald.
Reserves en voorzieningen.
De Algemene Grondreserve (AGR) bedraagt ultimo 2017 € 4,4 miljoen. Dat is ca. € 1,5 miljoen lager dan bij de vorige jaarrekening, maar fors hoger dan de verwachting was ten tijde van het opstellen van de Nota Grondbedrijf 2018. De grootste mutaties benoemen we hier: onttrekkingen betroffen de toevoeging aan de voorziening als gevolg van jaarlijkse herwaardering en een verdere waardedaling van een bedrijfspand in de binnenstad. Toevoegingen aan de grondreserve waren in 2017 o.a. verkoop van restpercelen bedrijfsgronden, de jaarlijkse rentebijschrijving, verkoop grond stadion de Koel en resultaat op afgesloten restexploitaties vanwege vrijvallende verplichtingen. Verder is het voordelig resultaat van project Hoogwatergeul Lomm tijdelijk in de AGR gestald, in afwachting van definitieve kredietverlening.

De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is gebaseerd op de contante waarden van de grondexploitaties met een nadelig saldo per 31 december 2017. De voorziening is rentedragend, zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. Er is in 2017 per saldo € 4,3 miljoen toegevoegd, vooral voor de projecten Q4 en Venlo Centrum Zuid als gevolg van de herprogrammering van het stedelijk centrum. Hierdoor zijn overigens wel de risico’s fors lager ten opzichte van vorig jaar (zie 3.4.6). Alle exploitaties zijn contant gemaakt tegen de voorgeschreven discontovoet van 2%. Per saldo bedraagt de voorziening Nadelige Exploitatieresultaten per 31 december 2017 € 37,4 miljoen.

Schematisch ziet het verloop van deze reserve en voorziening er als volgt uit: (bedragen in miljoenen euro’s, stand per ultimo):

Specificatie van de jaarschijf 2017 van de voorziening geeft het volgende beeld:

Voor een uitgebreide toelichting van de (majeure) grondexploitaties verwijzen we naar de bijlagen grondbedrijf elders in deze jaarrekening.

3.4.5 Winstneming en afgesloten projecten

Vervroegde winstneming conform de nieuwe, in 2016 opstelde BBV-regels, was in 2017 niet aan de orde. Wel zijn drie projecten administratief afgesloten met een vrijwel neutraal resultaat.

3.4.6 De beleidsuitgangspunten, reserves en risico's van grondzaken

De weerstandsratio wordt gepresenteerd in een gemeentelijk totaal, dat wil zeggen niet meer het grondbedrijf apart. Uiteraard wordt wel alle benodigde informatie die leidt tot dit cijfer door het grondbedrijf samengesteld. In dit kader is het interessant de gewogen risico’s in de grondexploitaties schematisch weer te geven.

De onderverdeling van het risicoprofiel van het grondbedrijf, per 31/12/2017 totaal € 21,4 mln. is fors lager dan vorig jaar (toen € 27,6 mln.) en ziet er als volgt uit:

fhk = Frederik Hendrik Kazerne (Kazernekwartier)
vcz = Venlo Centrum Zuid
tpw = Tradeport West